לחות מתחת לריצוף והשפעתה על ערך הנכס במשרדים

לחות הכלואה מתחת לריצוף בבנייני משרדים מובילה לפגיעה ישירה בשווי הנכס ויוצרת חשיפה משפטית מול שוכרים. התעלמות מסימני הרטיבות מאיצה תהליכי בלאי בתשתיות המבנה ומחייבת בסופו של דבר שיפוץ מקיף ויקר.

כיצד מתפתח הנזק הסמוי מתחת לריצוף במשרד?

מים הכלואים מתחת לאריחים אינם נעלמים מעצמם. בהיעדר תנאי אוורור טבעיים מתחת לשכבת הריצוף, המים מחפשים נתיבי מילוט ונספגים בחומרי הבנייה דרך תופעה הדרגתית של ספיחה.

תהליך זה מפעיל תנועה של מים קפילאריים  –  מים אשר מטפסים בניגוד לכוח המשיכה דרך צינוריות דקיקות הקיימות בנקבוביות הבטון והקירות. ככל שהמים מתפשטים במעלה הקירות, הם ממיסים מלחים טבעיים המצויים בחומרי המילוי ודוחפים אותם אל פני השטח, מה שיוצר כתמים לבנים על הקירות וגורם להתפוררות הדרגתית של שכבות הטיח.

הטיפול הנכון והמהיר ביותר במצבים אלו הוא ביצוע שיקום נזקי מים בצורה יסודית המונעת את המשך שחיקת החומר.

הפגיעה בתשתיות המבנה מתרחשת זמן רב לפני שניתן להבחין בסימנים חיצוניים כלשהם. הלחות מחלחלת בהתמדה אל עבר שכבת יציקת הבטון ופוגעת בברזל הזיון הטמון בתוכה באמצעות תהליכי התחמצנות וחלודה.

היחלשות הדרגתית זו של יסודות המבנה מערערת את היציבות הקונסטרוקטיבית של הרצפה ומקצרת משמעותית את אורך החיים השימושי של הנכס כולו. כאשר שמאים בוחנים את שווי הבניין לצורך שערוך, הם מתמחרים את הפחת המואץ הזה ומפחיתים את שווי הנכס בהתאם לרמת הסיכון ההנדסי שנוצר במקום. במבנים מסחריים מודרניים רבים, תשתית התקשורת ומערכות החשמל עוברות מתחת לרצפה הצפה או יצוקות ישירות בתוך רצפת הבטון.

מגע רציף ומתמשך של לחות גבוהה עם צנרת רגישה זו עלול להוביל לקצרים חשמליים תכופים ולפגיעה קשה ברציפות העסקית של החברות השוכרות את החלל. מצב בעייתי זה מגביר באופן ישיר את רמת החשיפה המשפטית של בעלי הנכס, אשר מוטלת עליהם אחריות כבדת משקל להעמדת מושכר התואם את מטרת השכירות העסקית ונטול סיכונים בטיחותיים.

מדוע רטיבות סמויה מרתיעה שוכרים ופוטנציאליים?

שוכרי משרדים בעידן הנוכחי דורשים ובצדק סביבת עבודה ייצוגית, בריאה ונטולת תקלות מבניות. כאשר מתגלים סימני לחות בחלל המשרדי, הדבר משדר לחברות השוכרות מסר של הזנחה תשתיתית וניהול לקוי של מערכות הנכס.

מעבר להשלכות של הפן האסתטי הלקוי, רטיבות מתמשכת מספקת תנאים אופטימליים להתפתחות מהירה של מושבות עובש ופטריות בחלל האוויר. מצב תברואתי זה פוגע באופן ישיר באיכות האוויר שהעובדים נושמים ועלול להוביל לתלונות חוזרות על בעיות נשימה או תגובות אלרגיות, דבר המהווה סיכון תעסוקתי ובריאותי של ממש עבור המעסיק.

כאשר חברות גדולות שוקלות לשכור שטח משרדי נרחב, הן מקפידות לבצע תהליכי בדיקת נאותות מקיפים ויסודיים לפני חתימה על חוזה. ביצוע מוקדם של בדיקת רטיבות בבית ובדירה מסחרית יכול למנוע הפתעות.

גילוי של בעיות רטיבות מושתקות במהלך שלב בדיקות אלו מהווה פעמים רבות עילה מיידית לנטישת שולחן המשא ומתן או לחלופין לדרישת הפחתה דרסטית בדמי השכירות המבוקשים.

תופעה עסקית זו מוגדרת בעגה המקצועית כירידת ערך מסחרית –  פגיעה מהותית בשווי הנכס הנגזרת מפוטנציאל ההכנסה החודשי שלו, שכן ברור כי נכס בעל פגמים נסתרים יניב תשואה נמוכה משמעותית מנכס מקביל התקין לחלוטין.

במקרים שבהם מדובר בשוכר קיים אשר סובל באופן יומיומי מהשלכות הבעיה, המצב עלול להסלים במהירות לכדי טענה משפטית של הפרת חוזה שכירות. הפרה יסודית זו מוגדרת כמצב שבו המשכיר אינו עומד בהתחייבותו הבסיסית לספק מושכר הראוי לשימוש עסקי סביר ותקין. במקרים כאלו, השוכר עשוי להגיש דרישה לתשלום פיצויים גבוהים בגין אובדן ימי עבודה של עובדיו או בגין נזק שנגרם לציוד אלקטרוני יקר.

קיומן של תניות פטור במצב הקיים בחוזה השכירות המסחרי אינו מספק חסינות מוחלטת לבעלי המבנה. כאשר מתגלה דפוס מתמשך של התעלמות מסימני רטיבות, או שיהוי ניכר בטיפול בבעיה תשתיתית המצויה באחריות המשכיר, ההגנה החוזית עלולה להישחק.

במצבים אלו, בתי המשפט נוטים לראות בהתנהלות זו משום רשלנות המפקיעה את תוקפן של תניות הפטור, ופותחת פתח לתביעות נזיקין ישירות מצד חברות ההייטק או המשרדים השוכרים, אשר דורשים שיפוי על אובדן ימי עבודה ופגיעה במוניטין.

כיצד אנו מזהים את היקף הבעיה באופן מדויק?

השלב הראשון והחשוב ביותר בדרך לפתרון יסודי הוא ביצוע סריקה היקפית לכל חלל המשרד הנגוע. אנו משתמשים במצלמות אינפרא אדום בעלות רגישות גבוהה המסוגלות לזהות ולנתח הבדלי טמפרטורה מזעריים המוקרנים על גבי פני השטח, אשר מעידים על קיומם של מוקדי מים סמויים ופעילים.

הבדלי טמפרטורה אלו מצביעים בבירור על מוקדי הצטברות של מים באזורים ספציפיים, וכל זאת מתבצע מבלי שיש צורך להרים ולו אריח בודד אחד ממקומו. פעולת סריקה זו מאפשרת לנו להבין לעומק את תוואי הזרימה הסמוי של המים ולבצע איתור נזילות באופן ממוקד ומדויק להפליא.

מיד לאחר סיום שלב המיפוי הראשוני, הצוות שלנו מבצע סדרה של דגימות לחות מעומק שכבות המצע. אנו מבצעים קידוח של חורים זעירים במיוחד בנקודות חיבור נסתרות הממוקמות בין האריחים ומחדירים דרכם פנימה חיישנים אלקטרוניים ייעודיים.

חיישנים מתקדמים אלו מודדים בדיוק רב את אחוזי הלחות הכלואים בשכבת החול או בשומשום הנמצאים מתחת לריצוף המשרד. נתונים מספריים אלו מאפשרים לנו לקבוע באופן חד משמעי האם מדובר ברמת לחות טבעית ותקינה או שמא מדובר ברטיבות חריגה המחייבת תכנון של התערבות מקצועית ומיידית בשטח.

תהליך מקדים של סקירת מערכות הצנרת מבוצע במקביל כדי לוודא שאין מקור מים פעיל אשר ממשיך להזין את הרטיבות הקיימת, כדוגמת צינור מטפטף או בעיית איטום קשה בקירות המעטפת של הבניין.

במידה ואנו מזהים כי אכן יש מקור פעיל כזה, הטיפול הישיר בו חייב לקדום לכל פעולה שיקומית אחרת בשטח המשרדי. בנוסף על כך, אנו מקפידים לבצע סקירה היקפית בכל החללים הסמוכים למשרד הנגוע על מנת לשלול לחלוטין אפשרות של מעבר מים לאזורים נוספים בקומה דרך תשתית הקירות המשותפים.

כיצד מבוצע תהליך השיקום במשרדים פעילים?

התמודדות מקצועית עם מים עומדים מתחת לרצפה דורשת הפעלת גישה טכנולוגית חכמה אשר אינה פוגעת בשגרת העבודה הרציפה של העסק.

בעבר הלא רחוק, הדרך היחידה שעמדה בפני בעלי נכסים כדי לפתור בעיה מסוג זה הייתה עקירת הריצוף כולו, פינוי מאסיבי של החול הרטוב והנחת תשתית בנייה חדשה לחלוטין.

כיום לעומת זאת, הפעולה המרכזית והיעילה ביותר שאנו מיישמים בשטח היא שאיבה מבוקרת של הלחות.

אנו מספקים ללקוחותינו מדריך לביצוע ייבוש תת רצפתי המסביר כיצד מופעלות משאבות ואקום עוצמתיות וחרישיות, אשר מתחברות אל מתחת לריצוף דרך פתחים זעירים ושואבות את עודפי המים ישירות אל תוך מיכלים ייעודיים הממוקמים מחוץ לחלל הפעיל.

במקביל לפעולת השאיבה הרציפה, המערכות שלנו מזרימות אוויר חם ויבש במיוחד אל החלל שמתחת למצע הריצוף. סירקולציה מתמדת זו של אוויר יבש מאלצת את שאריות המים האחרונות להתאדות במהירות ולהישאב החוצה אל מערכות האיסוף שלנו.

התהליך כולו מנוטר ברציפות על ידי מערכות בקרה דיגיטליות חכמות, אשר מדווחות לנו בזמן אמת על צניחת אחוזי הלחות עד לעמידה מלאה בדרישות התקן הישראלי המחמיר (ת"י 1629), המגדיר רף מקסימלי של 6 אחוזי לחות למצע חול ו-3 אחוזים למצע שומשום.

היתרון הגדול והמשמעותי ביותר בשיטת עבודה מתקדמת של ייבוש תת רצפתי הוא היכולת המוכחת לבצע שיקום מלא של הנזק תוך כדי שהמשרד ממשיך לתפקד באופן שוטף וללא פגיעה במראה האסתטי.

מה עושים עם תופעות הלוואי של הרטיבות?

הימצאות של מים עומדים מתחת לרצפה לאורך פרק זמן ממושך מייצרת בהכרח קרקע פורייה לשגשוגן של מושבות חיידקים ופטריות מסוגים שונים. תופעות ביולוגיות אלו מלוות לא פעם בהופעת ריחות טחב חריפים ולא נעימים הפוגעים משמעותית בסביבת העבודה היומיומית של עובדי המשרד. לאחר סיום מוצלח של שאיבת המים, אנו מקפידים להחדיר חומרי חיטוי ייעודיים וידידותיים לסביבה ישירות אל החלל שמתחת לריצוף המשרד. חומרים פעילים אלו קוטלים ביעילות את המזהמים הקיימים ומונעים את המשך התפתחותם.

במידה ואנו מזהים כי מטרד הריח כבר הספיק להתפשט בחלל האוויר של המשרד, מבוצע במקום תהליך טיהור מתקדם. שימוש במחוללי אוזון עוצמתיים מספק פתרון מושלם עבור טיפול בריחות רעים, שכן הם מפרקים את מולקולות הריח באוויר ברמה הכימית.

פעולות משלימות אלו מבטיחות שהנכס המסחרי יחזור לא רק להיות יבש לחלוטין על פי התקן, אלא גם למצב שבו הוא בריא ונעים לשהייה עבור כל באי המקום. עובדה זו תורמת באופן ישיר וברור לשמירה על ערכו הגבוה של הנכס בשוק הנדל"ן התחרותי ומעניקה שקט נפשי מלא לבעליו.

מעבר מסיכון להזדמנות – השבת הנכס לתפקוד מלא

טיפול מהיר ומוקפד בנזקי לחות נסתרים הוא השקעה ישירה והכרחית בשמירה על ערך הנכס המסחרי שברשותכם. במקום להמתין להחמרת הבעיה ולחשוף את עצמכם לתביעות מורכבות מצד שוכרים או לירידת שווי משמעותית בעת מכירה, יש לפעול בצורה חכמה ומבוססת טכנולוגיה מתקדמת. אנו בפתרון מבינים היטב את המשמעות הכלכלית הכבדה של השבתת פעילות עסקית במשרד, ולכן צוות החברה פועל אך ורק בשיטות חדשניות המאפשרות רציפות עסקית מלאה לאורך כל תהליך השיקום של המבנה. הצוותים המיומנים שלנו עומדים לרשותכם בכל אזור הגיאוגרפי שבין באר שבע לחיפה, זמינים מסביב לשעון, ומצוידים בניסיון עשיר של שלושה עשורים ובכל ההסמכות הנדרשות מטעם מכון התקנים. פנו אלינו עוד היום בטלפון 077-2309779 לקביעת פגישת אבחון במשרד שלכם, והבטיחו שסביבת העבודה תחזור להיות בטוחה, יבשה לחלוטין ומוכנה להמשך פעילות עסקית פורייה ללא פשרות.